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在原竖版手机海报基础上，增加人物署名文字"武昌运营总-章辉"，放置在人物附近，保持原有海报所有内容不变：顶部居中贝壳logo，主题"武汉城市必管房代言人"，保留原有的管理心得文字和落款"武汉市平台运营

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2026.05.20
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1、看房 这一阶段应该是耗时最长的，最重要的要明确自己需求，选择区域（工作位置、通勤）、预算（总价、首付、月供）、户型（面积、房间数、卫生间）、学校、地铁等，如预算充足，尽可能都兼顾；反之，兼顾核心需求就可以了，不可能面面俱到。 选房的逻辑，建议最好从新房开始了解，即使自己考虑二手房，因为新房项目是能让你快速了解板块内产品、市场、价格这些信息，只有对市场有充分的认知，看房思路才会清晰、效率高；在新房看完之后，在反过来对比一下二手房，对比二手房无非是找一个靠谱的经纪人，通过带看1-2次房源，基本就能辨别出经纪人靠谱程度，没有太多技巧。 选定的小区所要的户型，让经纪人把小区性价比蕞高的3套房子，带你看一遍，在看的过程中同步了解小区近3个月成交情况记录（一般某壳都有，可以找经纪人直接要），做到看房的时候就把市场情况都了解了，为后面议价做准备。 2、确定产权信息； 抵押情况：有无贷款，房东能否结清， 一般房子有贷款属于正常情况，只是看怎么结清，是房东自还、买家帮还、第三方垫资过桥、还是带押过户，这些都要提前了解，可以作为后期谈价的筹码之一，但不建议买家帮卖家还款。 查封情况：该房屋是否有无查封情况，不单纯这套房子，让中介打一个房东的房查，看看家庭名下其他房子有无查封； 是否设置居住使用权：在房管局设置居住使用权的房子，哪怕过户成功，后期也是无法正常入住，让中介提前把查询结果发给你； 是否漏水：这个说实话，市面上漏水检测都是不怎么靠普，比较靠谱的方式就是物业查询有无维修记录、是否有漏水痕迹、楼上楼下邻居问询，后期在合同约定漏水争议处理情况等。 3、买卖双方议价 这个是建立在对小区近期成交，非常了解的前提之下，现在没有所谓捡漏的房子（低于市场15%以上），房东也不是傻子，明明市场价可以成交的房子，为什么要低于市场15%以上价格出呢？除非房子本身有重大问题，你敢要吗？正确的方式就是先让中介去摸一下房东的大概心理价格，如果在市场价格范围内，还有沟通的必要，反之，果断换其他房子。 中介沟通完如果差距不大，或者觉得必须跟房东当面沟通，那就面谈，设定预期，谈判结果能达到预期，那就签合同；反之换其他房子，毕竟现在市场，就是买方市场，这套谈不好，可以在沟通其他的。 4、签合同、交定金 价格谈妥了，就是合同拟定，现在其实很规范，不管某壳或某8，合同模板都是房管局格式合同，只要买卖双方协商好，里面都可以添加内容。需要注意一点，一是产权相关人必须全部签字同意出售，或有全权委托公证，否则后期也是无效的；再就是控制定金的金额，不要超过10万，大金额定金其实是有风险的，因为这笔款在没有过户前是理论上直接到卖家个人账户。 另外是中介费，一般签完合同后，买卖双方都要支付，卖家1.5%,买家1%（某壳双边加在一起不低于2.5%）以及按揭服务费（一般2000元），这个某壳合同里是有承诺的，交易不成，服务费全退。 5、贷款手续办理 这个需要买卖双方线下办理并签字，当然也可以线上办理，要看买卖双方情况以及每个银行政策，目前利率基本一样。 贷款签完了后，一般商贷一周（公积金1-2周），银行就会出具审批通过的结果，接下来就可以等着办理过户。 如果原房子还有未结清贷款，这个时候就需要卖家先预约银行，申请结清尾款（一般商贷需要提前一个月申请，公积金随时可以线上还），注销抵押，房子无抵押的情况之下，才能办理过户手续。 6、网签及过户 跟新房一样，二手房一般也会签署网签合同，中介一般都会提前拟定好，过户时双方签字，这个里面有一个网签价格，正常就是合同成交价格，也有不按照这个价格，对后期税费可能会有一定影响，需要买卖双协商，以及跟中介沟通，某壳现在是统一为合同价格（规避阴阳合同险），也是正常操作流程，要说的是很多不靠谱的经纪人会以避税为借口，要求增加额外费用，那肯定是违规的，蕞好清醒点。 过户其实很简单，到政务中心，双方审核资料（当然也可以线上办理，需要提前准备好资料），审核完了没有问题，窗口会出收件单，等着缴税，缴纳完税费后半个小时就可以出新的产证，过户就完成了。 这里面就是两个重点，一是房款的支付，建议走资金监管，某壳的要求是买方提前1-2天把房款存到监管账户，卖家看到房款进监管账户了，才会同意过户，过户成功出了新产证，监管账户房款才会解冻，卖家才会收到房款，整个过程充分确保交易资金的安全，尽可能规避风险。 在一个就是税费，需要明确一点，税费有买家（契税）的，也有卖家（增值税、个税）的，但是目前武汉二手房交易流程习俗，卖家不管后期税费，买家承担所有税费，这个需要在谈判时候提前沟通好，合同约定清楚，特别是增值税，因为金额太高，可以作为谈价的筹码，要求房东承担或房价折算出来。 至于个税，也是有规避的空间，如果房子符合查账征收要求，可以要求房东提供资料配合，少缴纳或不需要缴纳。 另外，房子缴税的计税价格，不是按照成交价格计算的，三价取高（网签价、银行评估价、房管局机评价格）作为计税参考价，可以让中介提前跟你测算好。 7、新证抵押及放款 过户完出了新的产证后，中介方为了保障交易没有风险，不会把产证现场给买家，一般买家新证做完抵押，不需要线下去房管局，都是线上办理，这个步骤完成了，1周内银行就可以放款到卖家账户了。 8、房屋交接 买卖双方去物业公司更名，水电燃气更名（可以线上办理），当然更名以前，卖家需要结清以上所有费用，之前预留在监管账户上物业交割金才会解冻给卖家。 买卖双方移交房子钥匙、门禁等，家具家电按照合同约定，一一签字确认。 如果户口有占用的，需要提前把户口迁走，户口迁出保证金才会解冻。到此整个交易流程就结束啦！！！1、看房 这一阶段应该是耗时最长的，最重要的要明确自己需求，选择区域（工作位置、通勤）、预算（总价、首付、月供）、户型（面积、房间数、卫生间）、学校、地铁等，如预算充足，尽可能都兼顾；反之，兼顾核心需求就可以了，不可能面面俱到。 选房的逻辑，建议最好从新房开始了解，即使自己考虑二手房，因为新房项目是能让你快速了解板块内产品、市场、价格这些信息，只有对市场有充分的认知，看房思路才会清晰、效率高；在新房看完之后，在反过来对比一下二手房，对比二手房无非是找一个靠谱的经纪人，通过带看1-2次房源，基本就能辨别出经纪人靠谱程度，没有太多技巧。 选定的小区所要的户型，让经纪人把小区性价比蕞高的3套房子，带你看一遍，在看的过程中同步了解小区近3个月成交情况记录（一般某壳都有，可以找经纪人直接要），做到看房的时候就把市场情况都了解了，为后面议价做准备。 2、确定产权信息； 抵押情况：有无贷款，房东能否结清， 一般房子有贷款属于正常情况，只是看怎么结清，是房东自还、买家帮还、第三方垫资过桥、还是带押过户，这些都要提前了解，可以作为后期谈价的筹码之一，但不建议买家帮卖家还款。 查封情况：该房屋是否有无查封情况，不单纯这套房子，让中介打一个房东的房查，看看家庭名下其他房子有无查封； 是否设置居住使用权：在房管局设置居住使用权的房子，哪怕过户成功，后期也是无法正常入住，让中介提前把查询结果发给你； 是否漏水：这个说实话，市面上漏水检测都是不怎么靠普，比较靠谱的方式就是物业查询有无维修记录、是否有漏水痕迹、楼上楼下邻居问询，后期在合同约定漏水争议处理情况等。 3、买卖双方议价 这个是建立在对小区近期成交，非常了解的前提之下，现在没有所谓捡漏的房子（低于市场15%以上），房东也不是傻子，明明市场价可以成交的房子，为什么要低于市场15%以上价格出呢？除非房子本身有重大问题，你敢要吗？正确的方式就是先让中介去摸一下房东的大概心理价格，如果在市场价格范围内，还有沟通的必要，反之，果断换其他房子。 中介沟通完如果差距不大，或者觉得必须跟房东当面沟通，那就面谈，设定预期，谈判结果能达到预期，那就签合同；反之换其他房子，毕竟现在市场，就是买方市场，这套谈不好，可以在沟通其他的。 4、签合同、交定金 价格谈妥了，就是合同拟定，现在其实很规范，不管某壳或某8，合同模板都是房管局格式合同，只要买卖双方协商好，里面都可以添加内容。需要注意一点，一是产权相关人必须全部签字同意出售，或有全权委托公证，否则后期也是无效的；再就是控制定金的金额，不要超过10万，大金额定金其实是有风险的，因为这笔款在没有过户前是理论上直接到卖家个人账户。 另外是中介费，一般签完合同后，买卖双方都要支付，卖家1.5%,买家1%（某壳双边加在一起不低于2.5%）以及按揭服务费（一般2000元），这个某壳合同里是有承诺的，交易不成，服务费全退。 5、贷款手续办理 这个需要买卖双方线下办理并签字，当然也可以线上办理，要看买卖双方情况以及每个银行政策，目前利率基本一样。 贷款签完了后，一般商贷一周（公积金1-2周），银行就会出具审批通过的结果，接下来就可以等着办理过户。 如果原房子还有未结清贷款，这个时候就需要卖家先预约银行，申请结清尾款（一般商贷需要提前一个月申请，公积金随时可以线上还），注销抵押，房子无抵押的情况之下，才能办理过户手续。 6、网签及过户 跟新房一样，二手房一般也会签署网签合同，中介一般都会提前拟定好，过户时双方签字，这个里面有一个网签价格，正常就是合同成交价格，也有不按照这个价格，对后期税费可能会有一定影响，需要买卖双协商，以及跟中介沟通，某壳现在是统一为合同价格（规避阴阳合同险），也是正常操作流程，要说的是很多不靠谱的经纪人会以避税为借口，要求增加额外费用，那肯定是违规的，蕞好清醒点。 过户其实很简单，到政务中心，双方审核资料（当然也可以线上办理，需要提前准备好资料），审核完了没有问题，窗口会出收件单，等着缴税，缴纳完税费后半个小时就可以出新的产证，过户就完成了。 这里面就是两个重点，一是房款的支付，建议走资金监管，某壳的要求是买方提前1-2天把房款存到监管账户，卖家看到房款进监管账户了，才会同意过户，过户成功出了新产证，监管账户房款才会解冻，卖家才会收到房款，整个过程充分确保交易资金的安全，尽可能规避风险。 在一个就是税费，需要明确一点，税费有买家（契税）的，也有卖家（增值税、个税）的，但是目前武汉二手房交易流程习俗，卖家不管后期税费，买家承担所有税费，这个需要在谈判时候提前沟通好，合同约定清楚，特别是增值税，因为金额太高，可以作为谈价的筹码，要求房东承担或房价折算出来。 至于个税，也是有规避的空间，如果房子符合查账征收要求，可以要求房东提供资料配合，少缴纳或不需要缴纳。 另外，房子缴税的计税价格，不是按照成交价格计算的，三价取高（网签价、银行评估价、房管局机评价格）作为计税参考价，可以让中介提前跟你测算好。 7、新证抵押及放款 过户完出了新的产证后，中介方为了保障交易没有风险，不会把产证现场给买家，一般买家新证做完抵押，不需要线下去房管局，都是线上办理，这个步骤完成了，1周内银行就可以放款到卖家账户了。 8、房屋交接 买卖双方去物业公司更名，水电燃气更名（可以线上办理），当然更名以前，卖家需要结清以上所有费用，之前预留在监管账户上物业交割金才会解冻给卖家。 买卖双方移交房子钥匙、门禁等，家具家电按照合同约定，一一签字确认。 如果户口有占用的，需要提前把户口迁走，户口迁出保证金才会解冻。到此整个交易流程就结束啦！！！
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基于蓝色山脉道路背景图，设计放射线条式环形飞轮信息图。画面中心是一个发光的蓝色圆环，圆环被均匀分成6个蓝色扇区，扇区之间有白色发光分割线，整体有科技感光晕效果。中心用金色发光大字写"品质正循环"。6个扇区按顺时针方向依次对应，从顶部开始：1.顶部扇区：标题"死磕服务品质"，小字说明"服务标准·品质巡检"；2.右上扇区：标题"用户高度满意"，小字说明"满意度追踪·投诉管控"；3.右下扇区：标题"经纪人效率大幅提升"，小字说明"三大战役·租赁/新房/二手"；4.底部扇区：标题"经纪人留存率提高"，小字说明"星跃计划·店东赋能"；5.左下扇区：标题"专业赋能能力更强"，小字说明"能力模块化·可复制"；6.左上扇区：标题"闭环：反哺服务品质"，小字说明"能力包推广·飞轮加速"。从每个扇区向外放射出一条优雅的曲线，连接到环形外侧的6个文字标签，标签为白色标题+浅蓝小字说明，布局对称舒展。底部横向排列三个半透明蓝色圆角矩形卡片，从左到右：第一张卡片标题"租赁"，中间黄色大字"7000单"，底部小字"全年目标不调整，Q3旺季冲刺"；第二张卡片标题"新房"，中间黄色大字"量·利·行指"，底部小字"从行指优先转三平衡，Q3重点突破"；第三张卡片标题"二手"，中间黄色大字"四宫格聚势"，底部小字"聚焦盘扩围+一带多看，精准匹配"。左上角有贝壳logo，右上角有"以消费者为中心"白色书法字体。整体科技感强，有呼吸感，不拥挤，高端商务风格，所有文字清晰准确。基于蓝色山脉道路背景图，设计放射线条式环形飞轮信息图。画面中心是一个发光的蓝色圆环，圆环被均匀分成6个蓝色扇区，扇区之间有白色发光分割线，整体有科技感光晕效果。中心用金色发光大字写"品质正循环"。6个扇区按顺时针方向依次对应，从顶部开始：1.顶部扇区：标题"死磕服务品质"，小字说明"服务标准·品质巡检"；2.右上扇区：标题"用户高度满意"，小字说明"满意度追踪·投诉管控"；3.右下扇区：标题"经纪人效率大幅提升"，小字说明"三大战役·租赁/新房/二手"；4.底部扇区：标题"经纪人留存率提高"，小字说明"星跃计划·店东赋能"；5.左下扇区：标题"专业赋能能力更强"，小字说明"能力模块化·可复制"；6.左上扇区：标题"闭环：反哺服务品质"，小字说明"能力包推广·飞轮加速"。从每个扇区向外放射出一条优雅的曲线，连接到环形外侧的6个文字标签，标签为白色标题+浅蓝小字说明，布局对称舒展。底部横向排列三个半透明蓝色圆角矩形卡片，从左到右：第一张卡片标题"租赁"，中间黄色大字"7000单"，底部小字"全年目标不调整，Q3旺季冲刺"；第二张卡片标题"新房"，中间黄色大字"量·利·行指"，底部小字"从行指优先转三平衡，Q3重点突破"；第三张卡片标题"二手"，中间黄色大字"四宫格聚势"，底部小字"聚焦盘扩围+一带多看，精准匹配"。左上角有贝壳logo，右上角有"以消费者为中心"白色书法字体。整体科技感强，有呼吸感，不拥挤，高端商务风格，所有文字清晰准确。
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基于图1的海报版式骨架进行复刻修改，将海报中的人物替换为图2中的范勉形象（保留人物外貌、西装、领带，与图2一致），整体版式、配色、分区结构、红色顶栏、白色背景、圆角卡片、底部红色底栏均与图1保持一致。 具体修改内容： 1. 主标题姓名改为「范勉」，大字号黑色粗体 2. 电话改为「电话：13330990893」 3. 职位改为「职位：店东」 4. 中间三个圆角卡片模块保留结构，中间「个人优势」卡片内容替换为： · 圈内好口碑 · 贝壳房产专家前20% · 紧盯数据，驱动团队业绩 · 言传身教，赋能新人成长 · 十八载深耕，洞悉楼市风云 5. 左侧「主营范围」卡片和右侧「门店荣誉」卡片保留参考图中的文案内容不变 6. 门店地址「成都市锦江区喜树街257号」保留不变 7. 「8大安心服务承诺」及8条内容保留不变 8. 底部品牌口号「客户至上·诚实可信·合作共赢·拼搏进取」和「用心服务，让您简单」保留不变 9. 顶栏「Fulee富房」logo保留，右上角二维码区域使用纯色方块占位符呈现，方块中央标注"二维码占位"文字，严禁生成任何可识别的二维码图案 画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容，不得出现空白框、空白占位、空列表项。画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造。版式精美，专业商务风格，竖版9:16比例。基于图1的海报版式骨架进行复刻修改，将海报中的人物替换为图2中的范勉形象（保留人物外貌、西装、领带，与图2一致），整体版式、配色、分区结构、红色顶栏、白色背景、圆角卡片、底部红色底栏均与图1保持一致。 具体修改内容： 1. 主标题姓名改为「范勉」，大字号黑色粗体 2. 电话改为「电话：13330990893」 3. 职位改为「职位：店东」 4. 中间三个圆角卡片模块保留结构，中间「个人优势」卡片内容替换为： · 圈内好口碑 · 贝壳房产专家前20% · 紧盯数据，驱动团队业绩 · 言传身教，赋能新人成长 · 十八载深耕，洞悉楼市风云 5. 左侧「主营范围」卡片和右侧「门店荣誉」卡片保留参考图中的文案内容不变 6. 门店地址「成都市锦江区喜树街257号」保留不变 7. 「8大安心服务承诺」及8条内容保留不变 8. 底部品牌口号「客户至上·诚实可信·合作共赢·拼搏进取」和「用心服务，让您简单」保留不变 9. 顶栏「Fulee富房」logo保留，右上角二维码区域使用纯色方块占位符呈现，方块中央标注"二维码占位"文字，严禁生成任何可识别的二维码图案 画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容，不得出现空白框、空白占位、空列表项。画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造。版式精美，专业商务风格，竖版9:16比例。
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重新设计一张广州惠居品牌主视觉海报，竖版9:16，简洁现代有冲击力。背景为干净明亮的浅蓝色渐变底色，纯净清爽，没有建筑、没有射线、没有复杂装饰元素，底图非常简洁。左上角放置贝壳惠居蓝色LOGO（图2），清晰醒目。画面顶部居中是大字号主标题"聚力提效・22472服务提速攻坚行动"，字体粗壮有力，深蓝色，字号很大有冲击力。主标题下方是副标题"抓时效・强处置・促闭环"，蓝色字体。画面中部用左右两栏卡片式布局，卡片为白色圆角矩形，带轻微阴影，简洁干净。左侧卡片顶部是红色标签"刚性要求"，下方列出四条要点，配简洁线性图标：1."资管严格执行响应标准，快速对接用户问题" 2."区总带初步解决方案3小时完成纠纷备案建二线群" 3."2小时响应，24小时输出处置方案，72小时闭环关单" 4."全部诉求3天内闭环办结并主动邀评"。右侧卡片顶部是红色标签"全员共识"，下方列出两条要点，配简洁线性图标：1."速度体现担当，闭环彰显责任" 2."用高效处置，守护每一份租住信任"。底部有一条红色装饰条，上面是白色文字"广州惠居"。整体风格现代简约、干净明亮、专业大气，有冲击力但不花哨，版式精美，信息层级清晰。画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造。画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容。画面中所有二维码区域使用纯色方块占位符呈现，方块中央标注"二维码占位"文字。重新设计一张广州惠居品牌主视觉海报，竖版9:16，简洁现代有冲击力。背景为干净明亮的浅蓝色渐变底色，纯净清爽，没有建筑、没有射线、没有复杂装饰元素，底图非常简洁。左上角放置贝壳惠居蓝色LOGO（图2），清晰醒目。画面顶部居中是大字号主标题"聚力提效・22472服务提速攻坚行动"，字体粗壮有力，深蓝色，字号很大有冲击力。主标题下方是副标题"抓时效・强处置・促闭环"，蓝色字体。画面中部用左右两栏卡片式布局，卡片为白色圆角矩形，带轻微阴影，简洁干净。左侧卡片顶部是红色标签"刚性要求"，下方列出四条要点，配简洁线性图标：1."资管严格执行响应标准，快速对接用户问题" 2."区总带初步解决方案3小时完成纠纷备案建二线群" 3."2小时响应，24小时输出处置方案，72小时闭环关单" 4."全部诉求3天内闭环办结并主动邀评"。右侧卡片顶部是红色标签"全员共识"，下方列出两条要点，配简洁线性图标：1."速度体现担当，闭环彰显责任" 2."用高效处置，守护每一份租住信任"。底部有一条红色装饰条，上面是白色文字"广州惠居"。整体风格现代简约、干净明亮、专业大气，有冲击力但不花哨，版式精美，信息层级清晰。画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造。画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容。画面中所有二维码区域使用纯色方块占位符呈现，方块中央标注"二维码占位"文字。
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基于参考海报版式进行复刻修改，保留整体版式骨架、红白配色、分区结构和风格，做以下替换： 1. 人物替换：将海报中的人物照片替换为【图2】中的男士形象，保留该人物的外在形象（短寸发型、五官、深色细条纹西装白衬衫、蓝白红条纹领带）和侧身站姿不变，人物位置仍在海报右侧，与原版式一致 2. 姓名替换：将主标题"马义鹏"替换为"汪芝钰"，大字号加粗，位置不变 3. 电话替换：将"13739454994"替换为"19302899892" 4. 职位保留："高级置业顾问"保持不变 5. 个人优势模块替换：将原有的5条个人优势内容全部替换为以下5条： - 圈内好口碑 - 贝壳优秀主播 - 贝壳金牌服务顾问 - 七年零差评服务标杆 - 通晓地段，甄选靠谱好房 6. 主营范围、门店荣誉、门店地址、8大安心服务承诺、底部slogan等其他所有文案内容保持与参考图一致 7. 右上角二维码区域替换为【图3】中的黑白微信二维码样式（黑色方块码点，中央有白色微信对话图标） 8. 左上角"Fulee富房"logo保持不变 9. 整体配色（红色顶栏、白色背景、红色标签）、版式分区、字体风格、圆角卡片设计均与参考图保持高度一致 10. 画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造 11. 画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容，不得出现空白框或占位 12. 版式精美，专业商务风格，竖版9:16比例基于参考海报版式进行复刻修改，保留整体版式骨架、红白配色、分区结构和风格，做以下替换： 1. 人物替换：将海报中的人物照片替换为【图2】中的男士形象，保留该人物的外在形象（短寸发型、五官、深色细条纹西装白衬衫、蓝白红条纹领带）和侧身站姿不变，人物位置仍在海报右侧，与原版式一致 2. 姓名替换：将主标题"马义鹏"替换为"汪芝钰"，大字号加粗，位置不变 3. 电话替换：将"13739454994"替换为"19302899892" 4. 职位保留："高级置业顾问"保持不变 5. 个人优势模块替换：将原有的5条个人优势内容全部替换为以下5条： - 圈内好口碑 - 贝壳优秀主播 - 贝壳金牌服务顾问 - 七年零差评服务标杆 - 通晓地段，甄选靠谱好房 6. 主营范围、门店荣誉、门店地址、8大安心服务承诺、底部slogan等其他所有文案内容保持与参考图一致 7. 右上角二维码区域替换为【图3】中的黑白微信二维码样式（黑色方块码点，中央有白色微信对话图标） 8. 左上角"Fulee富房"logo保持不变 9. 整体配色（红色顶栏、白色背景、红色标签）、版式分区、字体风格、圆角卡片设计均与参考图保持高度一致 10. 画面中所有数字必须精确渲染，不得错位、遗漏或编造 11. 画面中所有信息区域必须填充完整合理的内容，不得出现空白框或占位 12. 版式精美，专业商务风格，竖版9:16比例
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